土地借款是什麼｜怎麼借、當舖抵押流程、如何申辦、借錢額度、優勢條件

土地是最保值的資產之一，用來抵押借款是十分常見的金融操作。如果你剛好有資金需求，又持有土地不動產，歡迎參考本文介紹，會詳細說明土地借款是什麼、如何申辦、借錢額度、完整流程、當舖推薦優勢等。

土地借款有哪幾種類型？

1️⃣ 土地一胎借款

土地一胎指的是土地的第一次設定抵押，通常由銀行或金融機構提供資金。這類借款風險較低，因為抵押權順位最高，萬一借款人無法償還貸款，貸方可以優先處理抵押土地以回收資金。

特點：

• 借款利率較低，通常屬於主要借款來源。
• 借款金額通常較高，可達土地市值的70%-80%。
• 借款審核較嚴格，需提供詳細財務狀況及信用記錄。

適用對象：

• 土地所有權人第一次申請抵押借款。
• 資金需求較高且希望取得較低利率者。

2️⃣ 土地二胎借款

土地二胎指的是在已有一胎抵押的土地上，再次設定抵押以取得資金。因為二胎借貸的抵押順位較後，如果借款人無法償還款項，貸方要在一胎抵押權人清償後才能回收資金，因此風險較高。

特點：

• 利率較高，通常比一胎借款高出幾個百分點。
• 資金取得較快，申請門檻較低。
• 二胎借款金額通常較低，約土地市值的50%-60%。

適用對象：

• 已有一胎抵押，但仍需額外資金者。
• 難以獲得傳統借款的借款人。

3️⃣ 持分土地借貸

持分土地借貸指的是土地有多位共有人，其中一位或多位所有人將其持有的土地份額作為抵押來取得資金。由於土地所有權是部分持有，因此借貸方式較為複雜。

特點：

• 貸款金額受限，通常只計算持有份額的市場價值。
• 需取得其他共有人同意，尤其在部分銀行審核時。
• 流動性較差，持分土地的市場價值及變現能力不如完整土地。

適用對象：

• 共同持有土地者需個人資金周轉。
• 難以以完整土地抵押貸款，但仍希望獲得資金者。

土地借款如何申辦？

📕 土地借款條件

• 年齡要求：申請人需滿20歲以上。
• 土地所有權：必須持有土地，並提供土地權狀作為抵押。
• 貸款額度：最高可達土地市值的80%-90%。
• 貸款利率：月息約0.5%~2.0%，視當舖規定而定。
• 還款能力：需具備穩定收入或財力證明，以確保還款能力。
• 土地類型：建地、工業地較容易核貸，農地則需符合農業用途規範。

📕 土地借款流程

1. 提出申請：借款人可透過線上或臨櫃方式向當舖申請貸款，並提交基本資料，如土地權狀、身分證、戶籍謄本等。
2. 土地估價：當舖會派專員根據土地的地段、面積、用途與市場行情進行估價，以確定貸款額度。
3. 審核過件：根據估價結果與借款人條件，當舖會綜合評估利率、還款期限與額度是否符合規範。
4. 簽約與對保：雙方確認貸款條件後，簽署正式合約，並提交土地權狀正本以便辦理抵押設定。
5. 抵押設定：地政事務所會將土地進行抵押設定，設定金額通常為貸款金額的1.2倍，以避免後續違約造成損失。
6. 撥款完成：設定完成後，當舖會將資金撥至借款人帳戶，申請人可依合約約定按月償還本金與利息。

與當鋪土地借貸的優勢

	當舖	銀行
條件	寬鬆	嚴格
成數	最高100%	最高70%
利率	月息0.5%起	年息3%起

影響土地借款額度的因素

影響土地借款額度的因素，相較其他種類的資產多，如下：

1️⃣ 土地種類

不同類型的土地可借款的成數不同：

• 建地：借款額度最高，通常可達70%-80%。
• 工業地：借款額度約60%-70%，視用途而定。
• 農地：受限於農業用途，借款額度較低，約40%-60%。
• 持分土地：因為產權分散，借款額度通常較低，約30%-50%。

2️⃣ 土地位置

土地的地段影響其市場價值：

• 市中心或商業區：土地價值高，借款額度較高。
• 郊區或偏遠地區：土地流動性較低，借款額度可能受限。
• 交通便利性：靠近主要道路或捷運站的土地通常較容易獲得較高額度。

3️⃣ 土地使用狀況

• 是否有建物：有建物的土地通常較容易借款，因為有額外的擔保價值。
• 土地是否閒置：閒置土地的借款額度可能較低，因為變現能力較差。
• 土地用途：若土地已規劃為開發用途，貸款額度可能較高。

4️⃣ 土地產權狀況

• 產權完整性：產權清楚且無爭議的土地較容易獲得較高額度。
• 是否有其他抵押：若土地已設定抵押（如一胎貸款），則二胎借款額度會受影響。
• 持分土地：若土地為多人持有，貸款額度可能受限，且需其他共有人同意。

5️⃣ 借款人信用與財務狀況

• 信用評分：信用良好的借款人較容易獲得較高額度與較低利率。
• 收入穩定性：銀行或當舖會評估借款人的還款能力，收入穩定者較容易獲得較高額度。
• 負債比率：若借款人已有大量負債，貸款額度可能受限。

6️⃣ 貸款機構的政策

不同貸款機構對土地貸款的額度有不同規範：

• 銀行：審核較嚴格，額度通常較低，但利率較低。
• 當舖：額度較高，審核較寬鬆，但利率可能較高。

當舖土地借款範例：王先生

王先生是一名台北的自營商，經營建材買賣生意。他最近遇到資金短缺的問題，需要資金來購買新批貨。但因為他名下的房屋已經抵押給銀行，他無法再申請房屋貸款。於是，他考慮以名下的一筆工業用地向當舖申請土地借款，以快速取得資金周轉。

📌 土地借款申請

王先生打電話聯繫當舖，填寫基本資料，並親自到當舖進行諮詢。他提交了土地權狀、身分證、戶籍謄本等必要文件，並說明資金用途。

📌 土地估價

當舖派遣估價專員前往土地進行評估，考慮以下因素：

• 地段：土地位於台北市新北產業園區，屬於工業用地，市場價值較高。
• 土地面積：2,000平方公尺，具備良好的開發潛力。
• 使用狀況：目前為閒置狀態，無建築物，但可作為倉儲或廠房用途。

經評估後，土地市場價值約為5,000萬元，當舖願意提供最高60%成數的貸款，金額約3,000萬元。

📌 核貸與條件確認

當舖在審核王先生的信用紀錄與財務狀況後，確認他的還款能力符合要求，並提供以下貸款條件：

• 借款額度：3,000萬元
• 貸款期限：12個月
• 月利率：1.5%
• 還款方式：按月支付利息，本金於期限到期時一次清償

王先生接受該條件，雙方簽訂正式借款合約。

📌 抵押設定

根據合約，當舖將土地設定為抵押，並送交地政事務所辦理抵押登記。為確保貸款安全，抵押設定金額為3,600萬元（貸款額度的1.2倍）。

📌 快速撥款

抵押登記完成後，當舖於當日內將3,000萬元匯入王先生的指定銀行帳戶，讓他能快速運用資金。

王先生順利運用這筆資金購買建材，並在半年內銷售完畢，獲利超過預期。他提前於第10個月還清本金與利息，解除土地抵押，避免額外利息支出。

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